さまざまな土地活用の方法があるなか、アパートを建てて「賃貸経営」を検討される方も多いのではないでしょうか。
相続対策が目的、長期的に安定的な収益を得るのが目的、賃貸経営を始める理由はさまざま。しかし、どんな理由にしろ、必ず人を惹きつけて、長く住んでもらえる物件にすることは必須です。“家賃収入で利益を得る”というイメージを持つ土地活用ですが、安定した収入につなげるのは、実はそう簡単ではありません。
築年数を重ねるごとに続々と建つ賃貸物件の競争の波に埋もれ、空き室の多さに悩む方は少なくありません。途中から「魅力的な物件に変える」と思ってもなかなか難しいものです。
メーカー任せの賃貸住宅は「ありふれたプラン」で設計され、結果的に失敗と言わざるを得ない状況になることもあり、実際に弊社にもメーカー任せの設計を行った結果、このプランはどうなのかと心配され、そのプランを持って相談に来る方もいます。
賃貸住宅を建てるときこそ、多くの人を惹きつける魅力にこだわり、戦略的なデザインや設計をしなければ、賃貸経営でロングラン経営は実現できないでしょう。今回は、高級注文住宅を長年手掛けている参會堂が、失敗しない賃貸住宅の設計術を詳しくお伝えしていきます。
目次
よくある賃貸住宅のプランに隠れた落とし穴
まずは、一般的な会社がよく提案してくる賃貸住宅のありふれたプランをご覧ください。“うなぎの寝床”という言葉のイメージがしっくりくるような「細長く狭い」間取りを提示されるケースが多いです。
間口が狭い縦長の部屋となることで、奥行きが感じられる一方で快適性と広さ感に欠ける間取りと言えるでしょう。
奥の部屋の”採光性不足”と”通気性の悪さ”
このような細長い間取りの場合、建物の両端の世帯を除いて、基本的に窓が1箇所だけになってしまいます。窓があるのは、玄関から最も遠く離れた部屋だけで、光は空間全体までは入りません。
このプランなら、キッチンのある部屋は採光性が不足し、日中でも基本的に照明がなければ暗い空間となってしまいます。
また、窓が足りずに、換気効率もよくありません。
通常、室内の換気を効率的に行うには、2箇所以上の窓を開けて“空気の通り道を作ること”が必要です。こちらのプランのように1箇所しか窓がない場合、たとえ窓を全開にしても奥まで風が流れにくいでしょう。
玄関を開けることで空気の通り道は作れますが、防犯上の観点から現実的には難しい。
つまり、日常的な暮らしを快適にするために不可欠な「風」と「光」がまったくもって足りていない間取りとなっています。縦長の間取りは家具配置が難しく、窮屈と感じやすい
縦長の間取りは、生活動線が直線となります。よく通る箇所や扉を遮るように家具を置くケースが必然的に増えてきます。
また、採光や通風の観点から「部屋と部屋の間」に存在する扉を開けっ放しにするなら、なおさら家具が限定的な配置となるかもしれません。
さらに、中央に位置する世帯の部屋のリビングの横幅は2m50cmと、非常に窮屈な空間となっています。ほかの部屋のサイズと比べるとかなり細く感じるはずです。
このリビングの場合、ソファとテレビ、その間に机を置くと、人が通ることができないでしょう。
物にぶつからないように家のなかを移動するのは、とても快適な暮らしとは言えませんよね。
一見、敷地が有効活用できているように見えますが、賃貸住宅の定番とも言えるプランをテンプレート的に敷地に合わせて作成しているだけで、暮らす人の快適性までは深く考えられていない間取りと言えるでしょう。
このような一般の方では気づく事ができない問題が溢れたプランを平気に提案してくる会社も実際に多く存在しているのが現状です。参會堂が提案する本物の快適性を求めた賃貸プラン
次は、先ほど紹介したプランと全く同じ土地に、全く同じ部屋数で参會堂が設計した間取りです。
全室どの部屋にも窓を配置、明るく風通しの良い空間に
パッと見てわかることは、先ほどの“うなぎの寝床”のような同じ部屋がただ並んでいる間取りとは違って、それぞれの部屋が独立したような間取りとなっています。
このように自由且つ立体的な思考で設計プランを考えることで、全室どの場所にも窓を多く配置でき、どの部屋にも明るさや風が行き届き、気持ちの良い暮らしが実現できます。
このように「全室窓がある・風通しの良い明るい空間」として快適な空間ができれば、賃貸経営の大きな武器となり、入居率もあなたが思う以上に大きく変化するのです。
賃貸住宅は、建てた後に「誰かがそこに住んで生活を続けていく場所」となります。
「アパートだからこんな間取りが妥当」「プランはなんでもよい」という考え方はあってはならないことです。あなた自身が住みたいと思える設計が必須です。賃貸住宅設計のセカンドオピニオンの必要性
実は先ほどご紹介したアパートですが、実際に建築されたアパートの間取りです。
こちらのアパートをご依頼頂いたオーナー様は、はじめに大手メーカーに設計を依頼し、冒頭にご紹介したありふれた間取りを提案されたそうです。
そこからセカンドオピニオンとして、参會堂にそのありふれたプランの図面を持って、お越しいただきました。
参會堂は、よくある「アパート」の外観のイメージを一掃し、住む人の心地良さや満足度を追求してデザインしています。白く清潔感のある外壁、縦長やアーチ形状の窓、モールディング装飾が施された窓枠、豪華で上品なアイアンの門扉…。ヨーロッパを思わせるようなデザインで、生活感のない空間が生まれました。
窓の外にはよくある細長いフェンスで囲まれたベランダではなく、安定感のあるがっしりとした囲いのある空間としました。道路や通行人からの視線も緩やかに遮り、室内のプライバシーを守れます。
また、建物の外観を独創的に洗練されたデザインにすることで、周囲の雰囲気までをもおしゃれに。
1階に住む女性は防犯対策が不安な方も多いと思いますが、このアパートの1階の窓はドイツ製の防犯対策をされたガラスが採用されているため、ハンマーで叩いても簡単に壊れず、安全性の高い生活ができます。
そこに住む人はもちろん、その賃貸住宅の目の前の通路を通るだけの人へも「見るだけで幸せ」という気持ちにできる魅力があります。
このように、間取りはもちろん、外装のデザインもしっかりと頭に入れておくことが本物の快適性を求めたプランです。とくに現代では、SNS映えという言葉も多く使われる時代なので、外からの見た目はより重視されるでしょう。このように参會堂は年月とともに色褪せることのない、「住んでみたい」と思わせる独創的で高級感を持つデザインを設計できます。
今だけではなく、未来を見据えたデザインの大切さ
賃貸オーナーは、借主に対して空間を売っているため、基本的にはその価値に見合った空間作りをしなければいけません。そして、忘れてはいけないのが「オーナー様自身が住みたいと思えるか？」を空間づくりに反映させることです。
冒頭でご紹介した、うなぎの寝床のようなよくあるプランの間取りは、ご自身がオーナー様になったときに「住みたい」と思えるでしょうか？
間取りから読み取ることのできるのは、採光が悪くて暗く、風が通らずにじめじめとした空気の悪さです。見た目にも快適そうには思えず、住み始めてから居住者の方が何かしらの不満を抱えてしまうことが予想できます。
これでは、アパートのロングラン経営はできません。現在、“新築”と呼べる賃貸住宅も、10年経てば新築とは呼べません。周りにできた新しいアパートによって入居率が落ちる事は想像できるでしょう。
はじめこそ、新築というブランドで入居率が高かったアパートも、いつしか1室、2室…と空室が目立ってくるでしょう。
このいずれやってくる「10年後」に備えて、参會堂は今何ができるかを考えて設計しています。
設計力とデザイン力でロングラン賃貸経営を可能に
土地活用が成功するかどうかは、ほとんどその建物が建った段階で決まります。
建築の段階から「よくあるプランにありがちな問題点」を意識し、ほかにはない魅力を込めることにより、ロングラン経営することが可能かどうかが分かれてくるのです。
一般的な賃貸住宅でよく起きる問題点とは
ありふれた間取りプランで設計された賃貸住宅は、築年数が経つほどに建物が古く見えます。
先ほどお見せした「よく見る賃貸住宅プラン」でも、完成したての頃は“新築”という大きな武器があり、入居率をキープすることができます。しかし、どんな物件でも時の流れとともに築年数が増し、見た目が劣化していきます。
賃貸住宅は毎年のように周囲に建ち、競合が増えたときに入居率が下がることもあるでしょう。
それを解消するには、空き室を埋めるには賃料を下げるしかなく、利益率も必然的に下がるという現象が起きてしまいます。
その原因は「競争力」がない賃貸住宅を建てたことにほかなりません。そこで差が出てくるのが、デザインと快適な間取りです。建築の段階でほかの物件との差別化を図る
「築年数が古くなり、今から魅力的に生まれ変わらせたい」と建築後10数年してから、リフォームするという方法もあるかもしれません。
確かに、外壁や内装を変えるだけでも新しい雰囲気が復活し、“綺麗”をアピールできるでしょう。
しかし、間取りを含めたフルリフォームは、人が入居している間は行えず、しかも資金的にも工事期間的にも現実的ではありません。
そこで大事なのは、建築の段階からほかの物件と差別化を図ったデザイン・間取りを考えることです。築年数が経った後に活きてくるのは、他にはない快適性を求めた「設計力」と、住んでいてワクワクするような「デザイン力」。建築の段階で、数年後、そして十数年後…の競争の波を見据えた設計とデザインを考えましょう。
よくあるプランの場合、「この土地に対して部屋数をいかに確保できた設計ができるか」という効率重視でしかなく、部屋数が埋められれば家賃収入が得られるという“画一的”な印象しかありません。
さきほど紹介したよくあるプランでは、1箇所以上窓を確保できる両端はともかく、それ以外の部屋は「暗い・風通しが悪い」のが大きなネックです。
特に、真ん中の部屋はさらに狭い部屋となり、快適性が悪くなるのは間取り図面からも歴然です。住み手の心情に寄り添っているとは思えない間取りと言えるでしょう。
賃貸住宅に必要なのは住む人の気持ちに寄り添うこと
安定した家賃収入は、借りる人（そこに住んでくれる人）がいなければ成り立ちません。建物の快適性や利便性については、住んでいる人だからこそ、日常的に感じられることがあります。
長く住みたいと思わせる賃貸住宅とは、住む人が極力不便を感じない設計です。しかし、「不便は感じないけれど、満足度もそれほどではない」という賃貸住宅も、いずれ競合物件が増えたときに借り手は離れるでしょう。
賃貸住宅では、多くの人が重視するのは家賃や立地、そして住み心地に直結する「日当たり・風通し・間取り」です。家賃や立地は、いわば賃貸オーナーとしてこれから戦っていく場所。そして「日当たり・風通し・間取り」等の住み心地に関するものは、その場所で戦っていくための武器です。
前述したようなよくあるプランの「窓１箇所」は、間取り図面からも日当たりや風通しに満足できないことが伝わってきます。“新築”という魅力がなくなれば、空室率にも影響しかねません。
また、家で過ごす時間を大切にする人が増えた昨今は、「仕事や休日にリラックスしたい」とお部屋のインテリアにこだわる人も多くなっています。
縦長で扉や狭さなどに制限される間取りでは、「好きな家具のサイズ感が合わない・置けない」という不満も出てくるはずです。
同じ面積だとしても、横幅が狭い縦長の方が家具配置の融通がきかないうえ、友達を招いたときも「座りづらい・通りづらい」という不満が起き、借り手が離れる一因となるでしょう。
建築主であるオーナー様ご自身が「住んでみたい」と思えるような建物と部屋にすれば、それは借り手にも伝わります。賃料以上の価値が見出せる物件にできれば、一度住んだ人の心を離すことはないでしょう。
参會堂は、高級感と存在感に満ちた高級注文住宅を作り続けてまいりました。
そんな参會堂だからこそ、これまでにない発想と独自性で住み手の心を掴むデザイン力と設計力を活用し、魅力的なプランを提案できるのです。
高収益を実現するための賃貸物件の工夫
参會堂は住みやすい家を作るだけではありません。
参會堂の賃貸住宅は、「どうやって高額の家賃を設定できるようにするか」、そして「どうやって利回りを大きく取れるようにするか」を考えた設計を行っています。
利回りの小ささ＝収益の低さ
賃貸経営でよく耳にする「利回り」ですが、現時点での家賃・満室を想定している「表面利回り」の場合、経費は加味されず、家賃の変動も考えられていません。
「年数が経って家賃が下がったら…？」「借り手が減って空き室が増えたら…？」など、表面利回りには収益を見誤る落とし穴があるのです。
つまり、賃貸住宅を建てても、新築時には“新築”という謳い文句で売り出せる物件でも、それ相応の収入しか設定できなければ、いつしか「築年数が古い・空き室が増える・賃料を下げざるを得ない」という状況に陥り、収益は見込めません。高収益を実現するなら、建物へ“価値”を
高額の家賃を設定し高い収益を得るためにできる方法は、たった一つしかありません。それは、設計プランとデザインに工夫や魅力を込めて価値を与えることです。たとえば、参會堂が提案できるのは次のようなプランです。
2.9m幅の進入路を通るこの敷地は、建築上の制限を受けやすい形状です。ここにアパートを建てるには、通路幅がネックとなることがあります。
東京都の条例の場合、共同住宅を建てるには「敷地内にある通路は4m以上」という条件があり、こちらの2.9ｍの通路幅なら共同住宅は建てられません。
しかし、400㎡以内の“長屋”なら建てることができるのです。
私ども参會堂は、この土地を見たとき、「進入路の幅に制限がかかるから賃貸住宅を諦める」とはせず、都条例をクリアできる方法でのプランを考えました。そこで、敷地をうまく活用し、長屋形態の高額な家賃を取れるヴィレッジを提案しました。
こちらの物件は、部屋の正面と裏にウッドデッキと庭を設置し、風通しをよくしながら、裏では休日にバーベキューを楽しむことが可能。
外部からの視界は、植栽によって遮ることができ、こちらの土地は高台に位置する土地なので、なんと室内からは街の夜景が見下ろせる間取りとなっています。
そして、2階には海外の映画でよく見る隠れ家のような屋根裏部屋が広がっているのです。これを聞くだけでも、ワクワクして住んでみたいという気持ちが湧いてきますよね。
似たようなイメージを持たれがちな「共同住宅」と「長屋」ですが、異なる部分があります。
ひとつの建物に複数の世帯が暮らしている点ではどちらも共通していますが、廊下や階段などを共有したスペースを通らなければ各世帯で出入りできないものが“共同住宅”、それぞれが直接住戸に入れるものを“長屋”と言います。
建築においては、両者は異なるものとして定義されているため、このように「共同住宅プラン」ではNGであっても、「長屋プラン」なら建てられる敷地もあるのです。
変わった形状の土地だからこそ、参會堂はそれを武器にして変わった賃貸住宅を建てて、差別化を図ることが可能なのです。
まとめ
高級注文住宅の設計事務所である私ども参會堂は、ありふれた賃貸住宅の設計プランはご提案しません。
唯一無二のおしゃれな賃貸住宅を建てることで、オーナー様はもちろん、そこで暮らす人、そしてその賃貸住宅を取り巻く環境さえをも心豊かなものに変えられる“価値”を見出す設計を考えています。
一度住んだら、ずっと住んでいたくなる快適性を実現するという長期的な視点で、デザインや間取りをご提案します。賃貸市場の競争の波に埋もれることのないように、明確な戦略を叶えてまいりましょう。
「土地活用で賃貸経営をしたい」「住む人が満足できる間取りにしたい」など、失敗しないための設計術は私ども参會堂にぜひご相談ください。
また既に設計プランをお持ちの方も、セカンドオピニオンとして、一度参會堂にそのプランをお見せください。そのプランを数段階上のプランに変えてお見せいたします。
参會堂が創り出す「唯一無二」の独創空間
参會堂は、1992年の創業から一切の妥協を許すことなく建築と向き合ってきた、海外デザイン建築を得意とする設計事務所です。
どの建築会社にも真似できない秀逸な参會堂の建築デザインは、住宅設計のみならず、クリニック設計や土地活用・賃貸設計といった分野で、多くのお客様からご支持頂いております。
住宅設計なら「ずっと家に居たくなる空間」、クリニック設計なら「ホスピタリティが溢れる空間」、土地活用・賃貸設計なら「いつまでも色褪せない魅力を放つ空間」と…。参會堂は、それぞれのお客様のご要望に合った価値を生み出し、ご提供しております。
一切妥協のない本物の建築技術、心躍るような唯一無二の空間をお求めの方は、是非その夢を参會堂にお聞かせください。
